Monday, April 16, 2012

香港窮人.帝國富翁

早前網上熱傳一非常有創意的樓盤廣告,有標價410萬的單位被冠以“窮人恩物”,對於廣告本身相信大家看了的討論絕不少,不過當聯想到早幾個月有一師弟說起的另一舊聞,兩者相對照便顯得非常有趣:正是因當時身在海外沒文本在手,所以延至現在才談談這舊聞;



話說這師弟是一陳法拉極狂熱粉,一月時壹週刊(2012年1月12日第1,140期)報導其夢中情人早於數年前在帝國註冊結婚,立即引來他老弟痛心大呼,若不是知道他這人怕痛更怕死,以那慘叫的激烈程度真令人以為他會因而切腹…當時他雖叫得淒厲,但本老頭想畢竟這麼大的一個人竟會為偶像結婚而捶胸頓足實有點那個,對那篇報導的細節也沒有放在心上;然而當見到那則“窮人恩物”時卻想起了點一節,托人找全文一看立時大笑!

話說該報導曰其夫買了一樓面七千尺連花園近四萬尺的六年樓齡(2002年建成)巨宅作聘禮,如此大得可怕的樓房作價多少?當時(2008年)買價為76萬美金,而今帝國樓價大跌後估值約54萬:以1兌7.8計現價約為421萬港元,相差不到半成下應可稱得上跟“窮人恩物”不相上下!

(以現價比較是公平的:畢竟“窮人恩物”也是近來推出的玩意。)


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當然,以阿特蘭大市郊跟香港新市鎮相比可能有點不公平,那或許用紐約市市中心旁區域作比較或許較相關。若說曼哈頓部份如第五大道、格林威治村固然可以與香港的“真”豪宅媲美,但只要不求正正市中心,一般市民也可以用相宜價格買得不錯的房子;

記得第一次到紐約市遊玩時拜訪一位世伯,他老人家所住乃皇后區法拉盛唐人街(Flushing)向東步行5分鐘左右;雖說法拉盛唐人街附近但環境卻清靜得很,唐人街不但市集多交通方便更有市內最大公共圖書館之一,用濫一點的說法正是“旺中帶靜”,而距曼哈頓約20分鐘車程(根據Google Map數字,實際肯定塞車!)的地理位置與“窮人恩物”樂悠居所在也可說是屬同一類型;

當時想雖然這不算市中心,但作為離世界第一大城20分鐘地段、如此環境也是貴得驚人吧?誰知同行那久居紐約的契女曰一般七八百尺單位大約二百萬港幣吧 – 那是還未有次按問題的樓價高峰! 單從個人印象有點說不得準,故本老頭查閱附近樓盤紀錄,的確樓宇會因質素、地段以至種類(獨立屋與公寓便大不同),但多看幾個總會有點概念:以“窮人價”約USD500,000計大約可找到什麼房子?在樓盤網站上看比較接近這價格水平的如:

- The Tower Condo (2房公寓,1,050尺) - USD549,000
- Wisteria Plaza (2房公寓,1,200尺) - USD474,000
- 144-85 3d Roosevelt Avenue (2房公寓,847尺) - USD448,000

若說“上車盤”…姑設定為20萬美金(港幣156萬)以下吧,也真是不少:

- Murray Hill (2房公寓,900尺) - USD189,000
- Studio (1房公寓,580尺) - USD149,000
- 19204 39th Avenue (1房公寓,620尺) - USD136,000

順帶一提,倒真是見到一個“豪宅”:

- 136-15 35 Avenue (13房,沒提供尺數獨立屋) - USD1,480,000

那“豪宅”姑且不論(benjiwong老兄看罷曰:“屁!在紐約市我只會買Morningside Hieights,Flushing能住人麼?),若是單看“窮人價”,與“窮人恩物”753尺差不了多少的The Tower Condo面積足足多上一半 – 在帝國這面積可是貨真價實的“實用面積”,如是想可是面積大上一倍了!若以Wisteria Plaza/ 144-85 3d Roosevelt Avenue這兩個計算,面積也比“窮人恩物”便宜一點但面積都大上不少!

再說“上車盤”:找到的三個兌成港幣大約是HKD1,060,800 – 1,474,200,三者均屬“窮人價”三份一左右,但若說實用面積可說是不相上下甚至更勝一籌!


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當然不同地方物價、薪金迥異,單看標價可是有點說不準,例如香港衣、食、行比較便宜、稅率比較低,但名義薪金水平卻低上一大截;相反帝國人稅務負擔較重,生活上尤其退休卻有比較豐裕的福利,但單看稅後收入也會有點點概念;

如以尊榮無比、能令OBE下拜的會計師而言,若從事箇中最威風八面的四大行會計師(Big 4,在香港網上用語合稱“EDPK”),起薪大約是HKD12,000左右,雖然比個人免稅額略高一點,但加上什麼什麼其他免稅額、加上香港第一稅階才不過2%,假設稅額為零雖不中但也相差不遠;


尊榮已極的CPA;

紐約市四大行會計師據云起薪為年薪USD55,000,折合月薪HKD35,750;以此水平計聯邦稅及州稅分別為25%及6.85%共31.85%,但畢竟會有點免稅額什麼的,姑撇去尾數以30%為準吧:若然稅後月薪為HKD25,025,大約為香港數字兩倍多一點;

若同以大約753尺面積的“窮人恩物” 計算(畢竟是建築面積,在行實用面積的帝國或以Studio (1房公寓,580尺)作準吧?),香港及紐約兩地分別為四大行會計師起薪的341.67(28.47年)及32.51(2.71年)倍!當然香港的四大行會計師在入職後薪金會有所增長(假如身體還吃得消的話),但帝國會計師的薪金也不會站在這裡不動(加上省下了不少醫藥費),同樣是尊榮無比的階層,相差十倍的薪金/樓房比例未必有點點誇張;


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當然這比較是非常粗略,各有如有興趣自可以提供更細緻精確的研究,但相信也能為各位提供了大致印象:雖然有云香港是大城市樓價自當貴一點點,但紐約市也不算是窮鄉僻壤,如此對照下香港人置業好像也還真是比其他發達國家人士難上一點點…


當然香港會計師可能收入比較少一點、生活比較清苦一點,但會計師是非常清高的行業,若沒有孔夫子所言“一簞食、一瓢飲、居陋巷,人不堪其憂,而回不改其樂”的情操,以求溫飽甚至穩定收入的心態而入行不但要不得更可能失望而回(維基圖片)。

伸延閱讀:
“七成會計師”的錦繡一生
(請會計同業以輕鬆愉快的心情閱讀)
買樓?不值! - (當樓價與生活需求脫節時,炒賣價值消失後會如何不言而喻)
香港生活實不差(除樓價有點貴)

3 comments:

  1. 有點貴?何只"有點"呀?咪老點喎 XD

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  2. Down the Tsang & Tang.

    CY, our Hong Kong Saviour!

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